La vivienda de alquiler se ha encarecido con fuerza en los últimos años. Y no solo en España: las principales ciudades europeas están siguiendo en líneas generales esa misma tendencia al alza, hasta el punto de arrastrar un problema de accesibilidad.

Así lo cree DWS, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, que explica en un informe que Europa arrastra un déficit de casi 1,4 millones de viviendas, como consecuencia del desfase que existe entre la creación de hogares y la producción de nuevas viviendas. Este hecho, sumado al encarecimiento medio de la vivienda (de casi el 5% anual en toda la UE durante los últimos 5 años y tras registrar la mayor subida de la historia en verano de 2021), y al reducido incremento de los ingresos de los hogares, ha provocado un movimiento hacia el mercado de arrendamiento.

De hecho, la propiedad de viviendas en toda la UE ha disminuido en 1,6 puntos porcentuales desde 2010 y los datos de Eurostat, la oficina de estadísticas comunitaria, sitúan a España entre los países en los que más ha caído el peso de la propiedad (que ha pasado del 79,8% de la población en 2010 al 75,1% en 2020), junto con Dinamarca y Lituania.

Así, recuerdan, se ha producido “un cambio de la demanda” hacia el alquiler, un cambio que “ha causado problemas de asequibilidad. El crecimiento de los alquileres en las principales áreas metropolitanas durante los últimos cinco años se ha situado de media por encima del 3%, frente a un incremento inferior al 2% de la renta disponible nominal de los hogares”.

Y añade que, “en algunos mercados, los alquileres han aumentado a un ritmo aún más rápido. Por ejemplo, en Stuttgart, Múnich, Dublín y Madrid, el crecimiento medio de los alquileres ha superado el 5% desde 2016”. Y a pesar de que la pandemia del covid-19 provocó una corrección de las rentas, “el crecimiento de los alquileres continuó en la mayoría de las ciudades, con una media de alrededor del 2% en 2020 en toda Europa”.

La oficina de estadísticas europea Eurostat considera un alquiler accesible aquel en el que la renta suponga hasta un 40% de la renta bruta disponible de los hogares. Teniendo en cuenta ese baremo, las familias podrían permitirse arrendar una vivienda en Barcelona con un precio máximo inferior a 1.500 euros al mes de media, mientras que en Madrid el máximo rondaría los 1.600 euros mensuales.

Las dos mayores ciudades de España se encuentran en la parte baja de la tabla, cuyos polos son los más de 3.000 euros al mes que pueden pagar los hogares de Zúrich y Londres y los menos de 1.000 euros al mes que pueden asumir las familias de Varsovia y Budapest.

En concreto, la capital ocupa el puesto 12 en un ranking de 22 grandes urbes europeas, situándose por detrás de la ciudad suiza, la capital británica, Dublín, Oslo, Múnich, París, Helsinki, Lyon, Manchester, Milán y Ámsterdam, aunque está por delante de Viena, Bruselas, Fráncfort y Roma. El siguiente puesto de la lista lo ocupa Barcelona (17), seguida de Berlín, Lisboa, Praga, la capital de Polonia y la de Hungría.

La oferta actual de idealista sitúa el número de casas y pisos disponibles en Barcelona por debajo de 1.500 euros en más de 3.540 casas, mientras que en Madrid hay unos 8.300 inmuebles que piden a los futuros inquilinos hasta 1.600 euros. Mientras que, por encima de dichos límites, hay más de 6.600 unidades para arrendar en estas ciudades.

Se necesita más vivienda asequible

Según diversos estudios, “la vivienda en Madrid y Barcelona no ha sido nunca asequible, otra cosa es que los alquileres no hayan continuado creciendo de forma desmedida durante los dos últimos años”. No obstante, reconoce el directivo, “estas dos ciudades son importantes imanes para la llegada de empresas, inversiones, y profesionales cualificados, algo que permite que haya una demanda importante”, tanto para arrendar como para comprar.

A la vista de la situación actual, son muchas las voces inmobiliarias que insisten en la necesidad de que salgan más viviendas asequibles al mercado. 

Tal y como sostiene el informe, “para los inversores, las crecientes disparidades en la asequibilidad de la vivienda presentan una oportunidad”. El texto también señala que “es posible desplegar capital en el mercado residencial con miras a aumentar la oferta de alojamiento que los residentes pueden permitirse alquilar”. Además, añade, “es probable que mantener los alquileres asequibles respalde las tasas de ocupación a largo plazo y un rendimiento estable de los ingresos a lo largo de los ciclos del mercado. Por lo tanto, los inversores institucionales pueden ser parte de la solución a los problemas de asequibilidad en las principales ciudades de Europa al mismo tiempo que cumplen los objetivos de inversión”.

Para justificar su teoría, la gestora resume varias ventajas de invertir en vivienda asequible:

• Unos ingresos estables. Se espera que los ingresos por alquiler de viviendas asequibles crezcan en línea con los ingresos disponibles de los hogares en el rango de 2-5% para Europa. Durante la próxima década, se pronostica que esto será más atractivo que el crecimiento de los alquileres de ‘retail’, de oficinas e incluso de logística. Los esquemas residenciales asequibles a menudo experimentan tasas de abandono más bajas. Las tasas más bajas de rotación de inquilinos no solo reducen los períodos de inactividad, sino también otros costos, como los requisitos de renovación”.
• Unas expectativas de rendimiento superior a la rentabilidad total. En este punto, la gestora detalla que “los esquemas residenciales en ubicaciones asequibles a menudo atraen una mejor rentabilidad de los ingresos y pueden ofrecer un mayor margen para el crecimiento”.  Y añade que “financiar a largo plazo los proyectos residenciales generalmente atraen un mayor rendimiento que compensa cualquier riesgo de desarrollo, pérdida de ingresos y riesgo de arrendamiento”.
• Proporcionar un impacto positivo. Según el informe, el gasto total en desarrollo de viviendas en la UE se ha redujo casi a la mitad entre 2009 y 2015 (pasó de 48.000 millones a 28.000 millones de euros, “lo que ha dejado un déficit de financiación considerable”. “Además, cerca del 42% de los edificios residenciales se construyeron antes de 1960, antes de la adopción generalizada de medidas de eficiencia energética. Por lo tanto, existe un margen considerable para que el sector privado financie el crecimiento de existencias asequibles, de alta calidad y energéticamente eficientes para el mercado de alquiler”, agrega.

La ayuda de la Administración  Pública

Dejando a un lado las ventajas de invertir en viviendas asequibles, los expertos también reconocen que el gran problema en este mercado es el riesgo regulatorio. Las leyes permisivas o demasiado reguladoras pueden estrangular el mercado.

Como recuerda el Luis Leiro, varias ciudades europeas  Dublín, París, Stutgart y Barcelona ahora tienen una regulación destinada a frenar el crecimiento de los alquileres y se han sugerido o impuesto controles de alquiler en ciudades como Berlín, Estocolmo y Ámsterdam”.

Esto esta provocando una caída de la oferta de vivienda disponible que estrangula el mercado de la vivienda en mercados locales por las viviendas vacacionales con menor riesgo de impago y mayor rentabilidad.

Las administraciones deben proveer viviendas públicas protegidas a sectores desfavorecidos y no sobreregular el mercado de propietarios privados con medidas coercitivas (no deshauciar aunque haya impagos y resoluciones de alzamiento) pq desincentivan el alquiler al crear un grave riesgo de quiebra al pequeño propietario que paga su hipoteca, gastos de comunidad, suministros y tiene inquokupas amparados por las administraciones.